Land Share Method এ চ্যালেঞ্জ ও সমাধান

ভূমিকা

Land Share Method বা পরিবার–আত্মীয়দের সাথে জমি শেয়ার করে ভবন তৈরি করা এখন ঢাকার রিয়েল এস্টেটে জনপ্রিয় সমাধান। এতে একসাথে কয়েকজন মিলে জমি কেনে এবং প্রত্যেকে নিজের শেয়ার অনুযায়ী ফ্ল্যাট পান। তবে এই পদ্ধতিতে অনেক সুবিধা থাকলেও কিছু চ্যালেঞ্জ আছে। সঠিক পরিকল্পনা ও আইনি কাঠামো মেনে চললে সহজেই এসব চ্যালেঞ্জ মোকাবিলা করা যায়।

Land Share Method এর প্রধান চ্যালেঞ্জ

১. পারিবারিক মতবিরোধ

আত্মীয় বা বন্ধুদের সাথে জমি কিনলে অনেক সময় ফ্ল্যাট বণ্টন নিয়ে মতবিরোধ হতে পারে।

কার ফ্ল্যাট কোন তলায় হবে

কে কতখানি জায়গা পাবেন

ভবিষ্যতে কেউ শেয়ার বিক্রি করতে চাইলে কীভাবে করবেন

২. জমির কাগজপত্র সমস্যা

অনেক ক্ষেত্রে জমির দলিল, খতিয়ান, mutation বা tax clearance ঠিকমতো থাকে না। এতে পরবর্তীতে Ownership প্রমাণ করতে ঝামেলা হয়।

৩. আর্থিক সমস্যা

যদি কোনো শেয়ারহোল্ডার সময়মতো তার অংশের টাকা দিতে না পারেন, তবে প্রজেক্টের গতি কমে যায়। এতে অন্যান্য অংশীদাররাও সমস্যায় পড়েন।

৪. Developer নির্বাচনে দ্বিধা

সঠিক Developer না বেছে নিলে Construction quality খারাপ হতে পারে বা সময়মতো কাজ শেষ নাও হতে পারে।

৫. আইনগত জটিলতা

অতিরিক্ত রেজিস্ট্রেশন, মালিকানা প্রমাণ, ব্যাংক লোন নেওয়া—এসব ক্ষেত্রে যদি চুক্তি স্পষ্ট না থাকে, আইনি জটিলতা তৈরি হতে পারে।

সমাধান (Practical Solutions)

১. লিখিত চুক্তি (MoU/Agreement)

শুরুতেই স্পষ্ট MoU বা Partnership Deed করতে হবে।

এতে লেখা থাকবে কে কত বিনিয়োগ করছেন, কার কোন ফ্ল্যাট, Exit Option কীভাবে কাজ করবে।

২. জমির কাগজপত্র যাচাই

জমি কেনার আগে একজন অভিজ্ঞ আইনজীবী ও সার্ভেয়ার দিয়ে দলিল, খতিয়ান, mutation, tax clearance যাচাই করাতে হবে।

৩. Structured Payment System

একটি Joint Bank Account খুলে ধাপে ধাপে (Step-by-Step) টাকা জমা দিতে হবে।

Milestone ভিত্তিক Payment → Land purchase → Foundation → Structure → Finishing।

৪. Developer নির্বাচন

কমপক্ষে ১০–১৫ বছরের অভিজ্ঞ Developer বেছে নিতে হবে।

তাদের পূর্ববর্তী প্রজেক্ট ভিজিট করে Quality Assurance যাচাই করা জরুরি।

চুক্তিতে Penalty Clause রাখতে হবে, সময়মতো কাজ শেষ না করলে জরিমানা হবে।

৫. রেজিস্ট্রেশন খরচ কমানোর উপায়

আলাদা ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রি না করে, জমির মালিকানা বা Partition Deed / Allocation Agreement এর মাধ্যমে ফ্ল্যাটের Ownership নিশ্চিত করা যায়।

এতে আইনি জটিলতা কমে এবং Registration খরচে কয়েক কোটি টাকা পর্যন্ত সাশ্রয় হয়।

বাস্তব উদাহরণ

৬ কাঠা জমি ৬ জন আত্মীয় মিলে কিনলেন Bashundhara N/P Block এ।

জমি কেনার পর তারা একটি MoU করলেন, যেখানে কার কোন ফ্ল্যাট হবে সেটি লেখা হলো।

RAJUK Approval ও Design এর পর Developer এর সাথে JV Agreement করলেন।

Joint Account থেকে ধাপে ধাপে টাকা ছাড়লেন।

শেষে Partition Deed এর মাধ্যমে Ownership বণ্টন হলো।

ফলে কোনো ঝামেলা ছাড়াই সবাই তাদের ফ্ল্যাট পেলেন।

মূল সুবিধা (Benefits at a Glance)

No Big Risk – শেয়ারড Ownership + আইনি যাচাই

Step-by-Step Investment – ধাপে ধাপে খরচ

40% Less Cost – বাজারদরের তুলনায় সাশ্রয়

Legal Simplicity – অতিরিক্ত রেজিস্ট্রি খরচ কম

Family Community Living – আত্মীয়দের সাথে এক ভবনে বসবাস

Secure Future Asset – জমি ও ফ্ল্যাটের দাম প্রতিনিয়ত বাড়ে

উপসংহার

Land Share Method এ কিছু চ্যালেঞ্জ থাকলেও সঠিক পরিকল্পনা, আইনি চুক্তি এবং অভিজ্ঞ Developer নির্বাচন করলে এটি একেবারেই নিরাপদ ও লাভজনক একটি বিনিয়োগ মডেল। ঢাকার জমির বাজারে ৪০% পর্যন্ত খরচ সাশ্রয় এবং উচ্চ ROI পাওয়ার জন্য এটি এখন সবচেয়ে কার্যকর সমাধান।