Buy Method এর আইনি কাঠামো (Legal Framework)

ভূমিকা

Group Buy Method বা Land Share Method এ কয়েকজন মিলে জমি কিনে ভবন তৈরি করা হয়। এতে খরচ ভাগ হয়, ঝুঁকি কমে। তবে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ হলো আইনি কাঠামো পরিষ্কার রাখা। সঠিক আইনি কাঠামো থাকলে মালিকানা নির্দিষ্ট হয়, ভবিষ্যতে কোনো বিরোধ তৈরি হয় না এবং খরচও অনেকটা সাশ্রয় হয়।

প্রয়োজনীয় আইনি ধাপ

১. MoU (Memorandum of Understanding)

গ্রুপ গঠনের সময়ই একটি MoU করা উচিত।

এতে লেখা থাকবে:

কার অবদান কত টাকা

জমির শেয়ার কতটুকু

ভবিষ্যতে ফ্ল্যাট বণ্টনের নিয়ম

২. Partnership Agreement

শেয়ার অনুযায়ী প্রত্যেকের মালিকানা নিশ্চিত করার জন্য একটি Partnership Agreement করা যায়।

এতে Ownership, Profit/Loss Sharing, Exit Clause—সব স্পষ্ট থাকবে।

৩. জমি কেনার কাগজপত্র

দলিল (Sale Deed)

খতিয়ান

Mutation Certificate

Tax Clearance

এসব অবশ্যই আইনজীবী দিয়ে যাচাই করা জরুরি।

গুরুত্বপূর্ণ সুবিধা: অতিরিক্ত রেজিস্ট্রেশন ছাড়াই Ownership

প্রত্যেক ফ্ল্যাটের জন্য আলাদা রেজিস্ট্রেশন করার প্রয়োজন নেই।

জমি একবার গ্রুপের নামে কিনলেই Ownership নির্ধারিত হয়।

পরবর্তীতে Partition Deed / Allocation Agreement এর মাধ্যমে কে কোন ফ্ল্যাট পাবেন তা স্পষ্টভাবে নির্ধারণ করা যায়।

এতে প্রত্যেক ফ্ল্যাটের জন্য যে বাড়তি Registration খরচ (সাধারণত ফ্ল্যাট মূল্যের ৮–১০%) লাগে, সেটি পুরোপুরি সাশ্রয় করা সম্ভব।

ফলে আইনি জটিলতা কমে যায় এবং খরচ অনেকটা হালকা হয়।

Developer Agreement (JV Contract)

যদি কোনো Developer এর সাথে JV করা হয়, তবে লিখিত চুক্তিতে থাকতে হবে:

Developer কত ইউনিট রাখবে

মালিকরা কত ইউনিট পাবেন

Construction Timeline ও Quality Standard

Penalty Clause (সময়সীমা না মানলে জরিমানা)

Apartment Allocation Agreement

ভবন তৈরি হওয়ার পর কে কোন ফ্ল্যাট পাবেন তা লিখিতভাবে নির্ধারণ করা হয়।

উদাহরণ: দ্বিতীয় তলায় Flat-A কার হবে, চতুর্থ তলায় Flat-B কার হবে—এগুলো বণ্টননামায় লিখিত থাকতে হবে।

বাস্তব উদাহরণ

Bashundhara N/P Block এ ৬ কাঠা জমি ৬ জন মিলে কিনল। জমি একবার গ্রুপের নামে রেজিস্ট্রি হলো। পরে তারা Partition Deed করল, যেখানে স্পষ্ট হলো কার কোন ফ্ল্যাট। ফলে প্রত্যেকের মালিকানা আইনি সুরক্ষিত হলো, কিন্তু আলাদা ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রির খরচ আর করতে হয়নি—ফলে সবাই মিলে কয়েক কোটি টাকা সাশ্রয় হলো।

মূল সুবিধা (Benefits at a Glance)

No Extra Registration → একবার জমির দলিল, আলাদা ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রির প্রয়োজন নেই

40% Cost Saving → Registration খরচ + ডেভেলপারের প্রফিট বাঁচে

Ownership Clarity → বণ্টননামা বা জমির মালিকানার মাধ্যমেই নিশ্চিত

Less Legal Complexity → কম কাগজপত্র, সহজ মালিকানা প্রমাণ

Step-by-Step Investment → ধাপে ধাপে বিনিয়োগের সুযোগ

Community Living → পরিবার/বন্ধু মিলে একসাথে বসবাস